樓房供應規律

政府辣招之下如何自處

 

 

上星期五政府高調公佈兩項樓市「需求管理」措施，包括將額外印花稅(SSD)稅率普遍提高5%，將年期延長至三年；以及針對非香港永久性居民及以公司名義購買住宅物業徵收「買家印花稅」15%。

 

市場第一個回應是元朗某新盤原本打算星期六正式開售，為了趕在午夜新措施生效之前賣樓，即時開售。報載很多國內買家當晚專程飛車來港買樓，場面熱鬧，不過翌日措施生效，售樓處即時水靜河飛。

連日來各方都對這些措施作出評論，有人認為有效，有人認為無效，這些都有待觀察後市才有定論，但是站在一般市民的角度，知道如何決策方為重要。筆者將新措施下的市況總結為兩條數式：

數式一：2012+3=2015

新的SSD由綁兩年變為綁三年，即是現在買樓的話，要到2015年才免交SSD，而且稅率加5%，即是就算持有物業兩年零十一個月都要交樓價的10%，相信都難以偷步賣樓，換句話講現時買樓的話，就要2015年下半年才可以出售。

美國聯儲局承諾的低息期已延至2015年，雖然之後不一定就是加息，但市場會預期到時有利率上升風險。現在買樓的話，就要被迫承受這個風險，且不說到時樓價是升是跌，供貴樓的機會就存在了！

數式二：2012+4-1=2015

運輸及房屋局最近公佈截至2012年9月30日住宅的施工量及落成量，筆者觀察到施工與落成有四年時差，所以將施工量順延四年，就知道未來樓宇的落成狀況，筆者將最新的數據列在下圖：

施工量下跌的趨勢，已經在2008年結束，由2009年開始，施工量已經反覆上升，截至今年的首三季已有16,100個單位施工。2008+4=2012，可以推測出落成量已於今年見底，並於未來幾年節節上升。

既然政府對於「供應管理」已無能為力，發展商的建築進度才能左右供應，筆者在之前的網誌已列出未來幾年五大發展商的建樓進度，都是顯示未來數年供應會陸續增多。發展商往往在樓宇落成之前一年出售樓花，即是說這些物業到時將會流出市場。2012+4-1，就是實質住宅供應大幅增加的時間。至於再遠期會不會因為新市鎮發展及填海受阻而後勁不繼，那是後話。

當前住宅市場的盛況，是基於貨幣及信貸大增之下，遇上多年少見的供應緊拙，正如某大發展商所說：「多年來從來未見過那麼多利好因素一齊出現。」筆者不是說樓價將會大跌，只是希望提醒大家，在利好因素漸漸退色，物業回報率低企，而政府及銀行漸漸收緊之下，現在還是不是買樓的適當時機？

脫苦海 Yahoo 30102012

買樓發達 ?

80後女炒家莫惠芬﹕恐慌時入市 樓市現過熱應減磅

現代新女性首要學的，不是打扮，而是投資。《投資買樓賺錢筆記》作者、亞洲青年企業家聯盟副主席莫惠芬自覺不是美女，當年巧遇才俊男友後，決心儲錢買樓結婚，結果順利出嫁之餘，還意外踏上投資物業的成功之路。她現時手持6個物業，又開講座教人投資。她認為，年輕女性應學會儲蓄，為日後的機會儲夠「彈藥」，甚至應該多認識政治，才是成功的投資之道。

現時28歲的莫惠芬，認為投資一定要有勇有謀。勇，就是有入市的勇氣，「在別人恐懼的時候進取，別人進取的時候就要懂得恐慌。2009年初我開始投資，主力投資較低水的市場，當時樓價跌得殘，紅磡海濱南岸正因為金融海潚而有200多個單位撻訂，發展商決定以2007年售價減32%將所有單位重推，加上我心怡的單位可享永遠全海景，所以我認為正是人棄我取的時候，由睇樓到決定入市，只是用了3天時間，結果樓價很快就再次向上，證明我當時沒有看錯。」

首次置業九成半按揭 保留資金供樓

「另一次就是今年5月，很多人都擔心梁振英 上場會令樓價大跌，但我當時覺得物業市場是香港重要經濟支柱，所以認為新特首不會大力打擊樓市，加上香港仍有很大的購買力在過去一直抑壓着沒有爆發出來，所以我當時預期下半年樓價仍有5%的升幅，結果單是8至9月期間，樓價升幅已達到5%。」

有勇，亦要有謀。莫惠芳購入海濱南岸的單位時，和丈夫手持約70萬元現金，本可做兩成首期，但因金融海潚爆發後仍驚魂未定，所以只承做九成半按揭。一來是由於當時息口低，加上她的丈夫任職教師，入息穩定，屬於銀行的受歡迎顧客群，故可輕易獲批較高的按揭承數。二來是考慮到一旦失業，仍有大筆資金可用作供樓和生活開銷之用，不用擔心因失業而在短時間內令物業斷供。

料樓價將「喘氣」 部分資金轉投股市

結果她沒有失業，更因「及時上車」而踏入買樓投資之路，其後她輾轉以丈夫的名義購入多個住宅單位，就正是因為丈夫職業較穩定，可承做更多的按揭。不過，莫惠芬表示，因為擔心未來息口有機會大幅上升，現時再入市已不敢借太多按揭，會按照政府的指示只借四成。而且已不敢作太進取的樓市投資。「現在人人都認為樓市會再升，市場的氣氛很熾熱，所以我開始覺得恐懼，加上樓價已經到了比較高的水平，所以估計未來樓市會出現喘氣位，有調整的機會，故日前售出的一個單位，將資金投入較為低水的股票市場。以前我在樓市和股市的投資比例是九比一，現時是七比三，但我仍覺得未來樓價將穩步向上，所以覺得會德豐（0020）、金朝陽（0878）和領匯（0823）等地產收租股，將是比較理想的股票。」

莫惠芬續稱，即使現時入市買樓，也只會購入低市價10%至15%的物業，「其實這類單位並不難找，只要有耐性也是可以找到的。其次，就是主攻大單位物業，雖然近年政府密密推地，但目的主要在於協調上車人士，所以未來的新供應中，以細單位為主，大單位將會較為保值，升值潛力亦會比較高，其次，就是選擇租金回報率較高的物業，我現時只會考慮回報率達5厘以上的物業。」

認識政治大氣候 助掌握市况

近兩年政府為壓抑炒風，頻頻出招為樓市降溫，不過樓價至今仍在不斷攀升，令人懷疑政治壓制的成效。莫惠芬認為，投資一定要多認識政治環境，雖然兩者看似關係不大，但其實互相影響，甚至是香港以外的政治亦要有所認識，才能了解整個經濟的大氣候。

「樓市和經濟的走勢，其實很視乎政治和當權者的取態，如當年曾蔭權（上屆特首）推出活化工廈政策，就令工廈的價值飈升，所以投資者一定要多留意政府的施政。我現在很關心美國大選的情况，因為有機會影響未來的息口走勢，所以不要只看經濟的數據和本地情况，其實任何的消息都會影響市場的走勢。」

明報 20121025