人稱曹Sir的知名投資評論家曹仁超（原名曹志明），自稱八成財富來自投資，一早已可以「上岸」，現時工作只為興趣和慈善目的。曹仁超最近出了新書《非富不可》，教導年輕人正確的投資觀念。他認為，現時樓價高企，年輕人不用急於置業，而應儲錢靜待入市時機。
曹Sir接受訪問指出，政府一再出招，遲早可以改變香港樓價方向（政府有能力壓低樓價，反而托高樓價就比較困難，這方面可參考日本政府例子及2008年起美國政府的例子），再加上香港樓價已上升了9年（圖），一旦樓價改變方向，回落期可長達6年。如要投資不妨可買收租股，部分收租股有4厘息；今時今日物業租金回報率只有2厘，通常2厘息是物業見頂信號。
曹仁超指出，由2003年9月特區政策推出「孫九招」，大舉降低本港土地供應、樓價自然上升至今，已經9年了。過去香港最長一次樓價上升期從1984年7月開始，當時中英政府在聯合聲明達至初步協議，加入「每年賣地50公頃」條款，令本港樓價反覆上升到1997年7月，上升期長達13年。
除這次外，香港樓價上升期最短3年，一般是5年到7年，連續上升9年則甚為少見。「沒有人事先知道樓價何時見頂，目前樓價只能用『夕陽無限好，只是近黃昏』來形容。樓價調整期1997年之前需時3年，1997年8月至2003年7月那次是6年，這次如樓價下調，（我）擔心需時6年。」
曹又表示，一般投資者（包括樓宇買賣者）不是太早入市，便是太早獲利回吐，理由恰恰是他們自以為較「市場」更聰明，忘記了做投資應該追隨趨勢直到趨勢改變為止。為何每天都擔心趨勢明天會出現改變？
「資金沒出路」 非買樓理由
不少人以「資金沒有出路」為由買「磚頭」，對此曹Sir並不認同。「2000年那時叫人不要再投資科網股，當年不肯賣出科網股的人，理由就是認為賣出後『資金沒有出路』，卻忽略了金價已開始上升。2007年10月叫人賣出港股，那時溫家寶已講明沒有港股直通車計劃，不少人仍不肯賣出，理由又是『資金沒有出路』。那時金價每盎司650美元，今天是1700美元。說資金沒有出路的人只是沒有遠見，他們見不到其他值得睇好的項目而已。李嘉誠手上有1000億港元，他從來不說資金有沒有出路，為何一般人只有一千幾百萬元，反而認為資金沒有出路？」
樓價與通脹 關係不密切
也有人認為，美國推出QE3（第三輪量化寬鬆措施），因此通脹會惡化，所以要買樓來抗通脹。曹Sir分析道，通脹成因有三：（一）貨幣供應上升；（二）物品或服務供應不足；或（三）貨幣流速上升。「1990年起日本政府大量增加貨幣供應，但日圓匯價由1985年到1994年大幅上升，令外國物品大量湧入日本市場競爭，過去22年日本接近沒有通脹。2008年起為對抗金融海嘯，美國政府大量增加貨幣供應，因金融資產價格下跌，銀行被迫收縮信貸令貨幣流速下降，形成美國在貨幣供應大增，同時卻樓價大跌。最近兩年，全球食物價格上升，是因天氣轉差，而非因為全球貨幣供應上升。」
曹Sir指出，樓價升降同通脹關係不大。1974年那年，石油漲價引發惡性通脹，香港CPI升幅超過10%，同年香港樓價下跌30%（住宅樓價由每呎150元跌至每呎100元）。
他認為，影響樓價的因素主要有三：
（一）政府土地政策（例如1997年7月的八萬五房屋政策及2003年9月的孫九招）；
（二）人均收入一旦進入3000美元到6000美元一年，會掀買樓潮；
（三）人均收入上升至3萬美元一年，買樓熱潮便冷卻。
低息期無人知何時結束
一些人買樓，皆因美國聯儲局表示低息期可延至2015年底。曹Sir表示，在2008年底美元利率降至0.25厘時，他已指出這次低息期將長期化。至於低息將何時結束，沒有人可以事先知道。「本人只是分析員而非預言家，『從來不作預測』乃本人一向遵守的格言，因為世上95%的預測，事後皆證明不準。只能說這段低利率期十分長，應超過大部分人的估計。」
至於現時買樓是否合理？「世上無合理和正確這回事，一切都由時機（Timing）決定、即三個W：when, where, what。如在錯誤地方、錯誤時期，或錯誤項目上作投資都是死罪。何時買賣黃金、股票、房地產才最重要。」
明報 08112012
