下不了決定的成本

一位德國商家，到美國旅遊，參觀紐約名勝帝國大廈。八十六樓的觀景台，可以飽覽整個城市，令人心神嚮往。商家形容，魅力可與中國的長城媲美。可是，同時可與長城媲美的，還有排隊搭電梯上樓的長龍。

這時商家發現喜訊：原來上樓分兩條隊買票，長龍是標準票，售十五美元；另有快速通行票，盛惠三十美元。雖然貴一倍，但一個人都無，商家隨即轉隊，付款飛身上樓。

到參觀完下樓，原本的長龍仍在，最慘還是同一班人。商家正欲出門，迎面來了兩個操德語的同鄉。同鄉一男一女，女的見到「萬里長城」，已經不開胃，不想花時間排。商家隨即上前建言：「付貴一倍，便無需排隊。」男的展現肉赤神色，女的又認為眾目睽睽下另類「打尖」，好像有點浮誇。有見及此，商家又獻一計：「去洛克斐勒中心，人少，眺望中央公園，或者回望帝國大廈，別有一番風味。」多了選擇，對同鄉非但未見幫助，反而停滯於原地，更覺苦惱。

商家反思自己與其它遊客、同鄉的分別，在於有否留意機會成本。一般人着眼於貴了一倍的票價，但商家的看法卻是，去紐約旅費花了千五美元，等於買了數天時間。花一個上午排隊，等於虛耗百多美元。為甚麼不加1%的附加費，快速參觀，釋出時間去其它地方？要是嚴守預算，則可以去別的地方。當然，如果是當地人，沒有時間成本，排排隊倒也無妨。

但最不應做的，是如同鄉般冰封在原地，完全下不了決定。千里之行，始於足下，就算立刻「死死地氣」去排慢隊，始終也可以排到。站着等候最好的方案，卻永遠不會出現，只有最適合自己的方案。不下決定，只會浪費更多觀光時間。

很多投資人的問題，就是過分等候完美的時機與對象。例如最好如iBond(4208)般穩陣，又有價值股的七、八釐息，兼且每日破頂，45度角持續攀升。三者中任何一項，都是可以努力的方向，但糾纏於選擇之間，既得不到任何結果，還損失了最重要的資源：時間。

盧志威  26112012

留下一筆保命錢

「股票作手回憶錄」(Reminiscences of a Stock Operator)被很多交易員奉為至寶，自稱看了十回以上者，也不在小數。多數人嘗試從書中主角、天才炒家利佛摩大勝的過程中，偷取一招半式；但其實從他失敗與再起的經歷，同樣值得參考。

利佛摩曾經多次因操作失敗而破產。1907年，他因為聽信別人的建議、損失時加倉，在棉花交易大敗，輸去九成身家。在隨後幾年操作也不順，最終負債破產。要到一次大戰前後，才賺回財富，並向債主還款。之後利佛摩做的第一件事，是成立一個任何人(最主要是自己)都碰不得的信託基金。這筆錢的用意，就是將操作的資金，與生活用的保命錢區隔，這樣起碼不會再落得破產的下場。就算他之後操作失利，兼且受盡抑鬱症折磨而自盡，信託基金仍然保有五百萬美元以上。

是否在有操作利潤時，撥開一筆保命錢，對將來的命運可能大有影響。近來，自己和公司的同事，都在閱讀一本巴頓碧斯(Barton Biggs)的遺作：A Hedge Fund Tale(簡體字本：「對沖基金風雲錄II：悲劇英雄」)。書中兩位主角，都是對沖基金經理。其中一位全然沒有理財概念，自己的錢不是留在基金中，便是提去買侈奢品、豪宅，又或被騙去買些無人承接的藝術品「投資」，不足的金額則向銀行借貸。另一位雖然也喜歡大手大腳花錢，但是尚能保持理智，七除八扣後還餘下一千多萬元。

後來在金融海嘯時期，他們的對沖基金虧損七成，被逼結業。前者此時才驚覺自己原來是一文不名，被逼到處向人賒借抵債。相反，另一人雖然之後炒賣標普期指再度損手，虧了幾百萬元，但還剩下七百萬元，買了收5%息的免稅債券，雖然比在頂峰時相去甚遠，但一年有三十多萬被動收入，仍足以回鄉過些安定日子。

適時分配資金好好收藏，重要性再強調也不為過。可以將這些儲備金，以國債、通脹掛鈎債、黃金等保本機會較大的形式投放，以備日後不時之需。

盧志威  28112012

老散自白

1) 老散重視炒作, 輕視投資: 炒作時隨著市場轉, 高揸低沽; 選股人《所謂專家》講就信, 自己全無分析, 買中食少少就走, 買錯蝕好深死坐; 買中贏幾格就不斷出貨, 買錯不斷溝淡!」

2) 老散是大戶的豐厚年薪和花紅來源。

3) 華爾街没有什麼新的事物, (香港)亦都没有可能有什麼新的事物。

4) 溝貨是向上溝, 向下係應該止蝕, 引刀成一塊, 手起刀落。

道理的確淺，但做到的人唔多。世上沒有無敵的股，只有必輸的人。必輸的人窮一生精力去找無敵股，以為好易搵到 升10倍的股票，結果就跌入大戶布下的陷阱中，輸完又輸，輸完再輸。

1)好多散戶犯錯第一係出發點錯，以為『投機』好過『投資』，以為《投機快，投資慢》，唔知道好多人投機只是找一個快的方法送死而矣。應該將投資及投機分開處理，或分開戶口定理。見議投機不高於總的3成。

2)散戶第二個錯誤是方法錯，將投機當投資，或者投資、投機心態兩頭搖。搞唔清投機和投資，係最根本的方法錯誤。然後仲有《輸就溝淡，贏少少就走人》這些攞命「殺著」，輸一次輸舖勁，就贏十次都補唔番。

3)散戶第三個錯誤係永遠唔會認錯，贏少少錢唱通天，輸多多錢唔願提，永遠唔肯細心翻開自己的錯誤歷史，學唔到嘢，就永遠走唔出錯誤。

所以一句總結，散戶係輸自己，唔係輸市場。

大戶同老散玩, 有2個優勢:

1) 資訊....有內幕, 而且能即時更新及收集市場資料;

2) 資金／技術....有能力《搭棚》, 《製造各種成交假象》, 《舞高弄低》。

 

散戶只有2種優勢:

1) 快...散戶貨少, 可《迅速出入貨》, 不像大戶出入貨要一段時間。《如果散戶投機唔夠快, 沒有生存優勢, 必敗無疑.... 》

2) 大戶技量不外乎收集、推升、推升後震倉、高位讓散戶接貨…由於持貨量大，往住在圖表上現形。散戶可於最有利位置進出，減低進出成本；要『快』及『決斷』。每次輸小贏多，達到長遠正回報。

專收叻仔 搭棚

專收叻仔  、 搭棚

上周我畀建議讀者，叫大家將組合內主要資金，長買價值股，惹起好多朋友的回應，我想借此機會再與大家分享。

網友「cashin」有一個好好的總誌，話我講的問題其實等如「你寧願好刺激咁輸，定係好悶咁贏？」我估好多人都無認真咁諗過呢個問題，只是隨着感覺走。

網友「依家控股」講佢自己爸爸的例子，就是一個典型。佢話：「陸SIR，今日你在頭條日報專欄講投資羸投機輸，在下好有感觸。好多人話投資股票其實唔難，只要「等跌買大股死坐」就掂，以前好多人就咁咁樣供獅子銀行(005) 贏大錢，不過後來「大股」有啲變質， 除左八號仔(008) 係經典外，連獅子銀行都五年上唔返高位。」

依家控股舉佢爸爸的例子：「在下老竇2007年炒股仔輸身家，好在仲有層供完嘅港島藍籌屋苑單位連車位，結果輸到賣樓賣車位搬去新界，不過去新界買過另一層樓，賣樓套現還埋百萬賭債，都仲有成百幾二百萬畀佢養老。在下老竇係好賭之人，日日要起身睇市，睇住啲股價同埋報價機上買賣兩邊條隊就會開心，佢仲係有學識的人，70年代大學畢業，英文好，去書局買啲500蚊本嘅鬼佬股票書嚟研究，主要都係圖表派，不過佢學完之後就應用在啲股仔及牛熊證上，結果不問而知。」

老竇慘輸 阿仔心痛

依家控股繼續講：「老竇炒輸錢賣樓還錢的事，已經過咗三年，見佢愈炒愈縮，我食飯同佢講，「如果你200萬等股價平的時候，在3蚊樓下瞓落去買3988(中國銀行)， 一年6、7厘息，一年最少收10萬息，你咁樣炒炒吓，一年炒唔炒到10萬？」佢出唔到聲無回應。依家成日見啲財務公司廣告，有身份證同電話就借得，真係有少少擔心老竇會唔會再錯一次，不過如果佢再錯，我估佢又輸100萬， 老竇層新界樓值300萬，賣完樓還完錢都仲有百零萬，可以買番層天水圍上車盤比佢過世嘅，始終層樓係佢捱返嚟，佢想輸咗層樓，係佢嘅自由。人就係咁，好地地「等跌買大股死坐」咪OK囉，但咁樣太悶，唔覺得自己係投資緊，但長炒真係十個有九個輸，真係無奈。」

依家控股老竇慘輸的故事，佢不是今日才講，記得幾年前佢老竇炒股輸錢欠落一身債要被逼賣樓時，佢都有留言問過我點算，如果三年前唔係賭輸咗被迫賣樓，而家層樓連位隨時值800萬、1000萬，沽咗佢買中行，一年收60、70息，印印腳。估唔到佢老竇經過一場教訓，都未戒到手癮，搞到3年後又要個仔擔心。

據依家控股所講，佢老竇係70年代大學生，學識唔錯，識得睇英文投資書，但一樣搞成咁。大家要知道，70年代讀到大學的多數係叻人，而家本地中學生入政府資助大學的比率係18%，但70年代時只有1%，的確是百中選一的聰明仔，但咁有學識的人炒股都唔掂，皆因股市有一個特性：「專收叻仔」。

真嘢唔靚 靚嘢唔真

如果你自認愚笨，或者至少對股市愚笨，叫你等跌市時買好股長揸，甚至買指數基金長揸，你唔會太抗拒，可能首要關心係隻股派幾多厘息，因為揸住股票唔郁，對你唯一有刺激是收股息的時候。但若你自認叻人，英文又得，投資書睇唔少，當然不安於「等跌市買好股」的笨方法，想找出制服股市巨龍的良方，找出打敗股市的秘訣。正當叻人在鑽研炒股秘方時，大鱷就食住叻人的心理，佈下重重陷阱，等叻人落疊，聚而殲之。

大鱷殺人的方法，萬變不離其宗，都係造出極其吸引的局面，要生意有聲勢佢有聲勢，要盈利有盈利，要走勢靚佢有靚走勢，要成交佢有成交。叻人都係人，你要乜大鱷都畀乜，自然會心動，以為搵到筍嘢。

我最近同公司的同事開會，講起競爭對手在「搭棚」，佢哋完全唔明我講乜，我問「你唔知搭起個雞棚點解呀？」佢哋搖搖頭，唔知係我講嘢粗俗，定係年輕人入世未深，唔知呢個世界好多假嘢，做生意可以搭雞棚「凶」對手，股市做局，就係要搭雞棚引對手入局。

舉個例有一間零食店愈開愈多，而且是開在通衢大道，我心諗呢盤生意點做呀，香港鋪租貴人工貴，呢間嘢開始時開在舊區細商場、租金較便宜的地方開檔，仲有數圍，而家開在咁貴租的大街上，有無錢賺㗎？做零食唔同莎莎、周大福、D&G，可以大做高消費遊客生意，零食鋪賣嘢開單錢碼細，利錢薄，佢瘋狂開鋪，撐到咁大，所為何事？

我斷估無痛苦，覺得零食舖咁亂玩，只為炒股，開舖等如做戶外廣告，只為讓人人見到佢個招牌，令你覺得好勁，如果咁叻又可以搞到盤數好靚，然後反覆向上炒，就有人信。叻仔初時對呢隻股無信心，但見佢反覆炒高，圖表走勢好靚，股價跌親都反彈，加上業績又好的話，自然會落疊。若果仍嫌只是一隻本地股唔夠「重口味」，可以加啲進軍大陸概念，求其在大陸開三幾間做辦就當係真，又或者搵個乜嘢猛人或基金入股，搞到咁堅，你信啦啩？

真嘢唔靚，靚嘢唔真。蠢人見到醜醜地的東西都肯買，叻仔唔見到靚嘢唔願意落疊，所以在股市搭起雞棚做局，就係想收啲搵好嘢食想買10倍股的叻仔。妙就妙在有啲叻仔其實明知有人在做局，佢都照樣行入去，因為佢相信自己俾其他散戶聰明，其他人走唔到，自己會走到。但佢哋唔知道，大鱷睇晒老散的底牌，你唔夠佢玩。

控股投機 小賭怡情

例如一隻股仔，開始時市值兩三億，牌面有50%街貨，牌底其實只有10%街貨，另外40%揸在大戶手中。莊家可能係用市價再7折價錢攞呢40%貨在手，成本只是7000、8000萬，佢自然同公司大股東夾好，間公司搞吓生意，莊家搭棚炒股，做到股價圖靚一靚，一條上升軌，每跌到支持位都反彈再向上。請問依家控股個老竇買本500蚊鬼佬技術析書學到的東西，去分析一個土炮人造圖，又有乜意義呢？隻股係咁炒，3億市值炒到30億市值，到好消息出現時，例如公布業績爆升、進軍大陸或者猛人入股之類，開始吸引跟風散戶落疊，就是大戶出貨之時，佢唔使沽晒所有貨，舉例30億市值時沽一成收番3億，25億市值時沽一成收番2.5億，夾埋收咗5、6億，扣番8000萬成本加搭棚費用算佢1億幾，都仲有3、4億袋袋平安，跟住佢放手唔頂，隻股就變自由落體。散戶唔易走得到，一則莊家沽貨都係在最好的時候沽，那時散戶唔捨得走，二則如果莊家未散貨，隻股跌完會升返突，股價完全被人為操控，你唔信，佢就搞高搞到大部份人信為止，你沽咗都會俾佢引到你回頭買，點走？

股市中有好多這類人造美女，你俾佢滾一次唔出奇，滾十次都仲得，但唔好俾佢滾一世，去歡場俾人搶錢搶到三、四十歲，都要收手啦，就算唔徹底收山，都要控制自己被人滾的次數，減少損失。

賭開好難戒，最好先從減量入手，本來自己倉位100%係炒，而家減一半，甚至減70%，只留番30%係炒，其他70%資金低買價值股作長線投資，然後過一兩年，比較「投機的我」和「投資的我」的業績，如果投機真係可以賺大錢，可以加注，唔得，就要再減。若只用10%資金投機，小賭怡情，無傷大雅，我都唔太反對，但如果好似依家控股老竇咁，四、五十歲仲成日輸仲要賭身家，就好唔理性，要控制吓啦。

頭條日報 陸羽仁 26112012

Cup with handle

下方有 A 和 B 圖，都出現 cup with handle 突破走勢，如資金只夠買其中一隻，請務必先考慮買入 A 而不是 B。雖然好多人都對 B 較有興趣，因為股價之前跌成咁，一定跌到好平？

 

另外你可會諗，如果 B 的股價真的 turnaround，就算回到本來高位的一半或大半，都好爽！而 A 是新高價，會否太高？又無過往歷史價做指標，好似一隻隨風飄動的紙鳶，會唔會隨時斷線急跌？這是一般散戶的畏高症作怪；今年看過各成功炒家的有關書籍，大部分成功炒家都是靠選 A 類別發達。

 

 

以下是幾個較 實用的形態：

1. Cup with Handle
2. 雙底
3. 頭肩底

至於甚麼三角形，鑽石形，實用性不大。另外務必一定以週線圖的形態為準，日線圖出現的小雙底，小 Cup with Handle 之類，作用性不大。

除了兩者股票出現相同形態時，首選是 A 類之外。亦要注意成交量，突破時成交量越高越好，最好是單日以一年來最高的成交量突破，就更加安心買入。如果無成交量支持的突破，不一定失敗，只可以說失敗率較高，如果你資金較少，出擊就要更慬慎，情願錯過沒成交支持的突破股，等待一隻真正放量突破的股票出現才出擊，勝算較高。

 

強者和弱者分別，可用 "中期上升趨勢" 和 "中期下降趨勢"。

所謂中期，用三年週線圖來看清楚一個大局，而長期用 8 年月線圖，但長期我好少看，因為對操作沒有太大用處。

何者是 A 類，何者是 B 類？

 

 

 

有網友指出 中旅 (308) 可能是強者，我不反對，因為判斷強和弱，必定要配合時間框架。如果用一年週線圖，其實 308 表現不差，但放三年週線圖，就看到早前的一個下降趨勢。

圖中的紅色線代表一個較中期的趨勢，好明顯之前海爾電器 (1169) 是一個漂亮的上升趨勢，而中旅 (308) 則是下降趨勢。

趨勢的打破：

1169 早前跌穿紅線的上升趨勢，相反 308 是升穿下降趨勢，那麼是否代表大家的趨勢逆轉了呢？也不是。應該話當時仍然未知。

308 升穿中期下降軌，也只是完成了 Step 1。升到一個浪頂然後回落，出現了明顯的阻力藍色線，跌落去又出現一個支持位，第二次下跌也跌不破此支持位，進入橫行打底格局，是為Step 2。但完成整個 Trend，必定要最後向上突破藍色線 (Step 3) 。但現時未有，所以不敢輕言說 308 進入一個新的上升趨勢。

以反轉角度看 1169，跌穿上升趨勢的紅色線，有時不代表是轉勢，但以風險管理角度必須先撤出。之後等待一個較中期的形態出現後，才能看清大局，原來是在做一個頭肩底形態。

如果設 3 年期是時間框架，那麼 1169 是 A，而 308 則是 B。

當然筆者不厭其煩要重申，不是一定 B 類不可取，只不過筆者的投資風格已改成主打 A 類，因為自己覺得勝算較高。但本人不會說 "批死" 買 B 類一定無運行之類的話，因為筆者知道一定有好多走短線，短炒 B 類股票而成績相當不錯的高手在。

另外每人的時間框架不同，短炒的高手可能只看一年週線圖以及半年日線圖，已經可以操作得心應手。Alexander Elder 認為要先選自己喜歡的時間框架，然後再退一步用一個較中期的時間框架來看清大勢。比如說你喜歡日線圖作時間框架，那麼就把 1 日 x 5 等於五個交易日 (一週)，即用週線圖來看清大局。

前者 (喜歡的框架) 用為操作的出入點，而後者 (較寬的框架) 用為看清大局。

補充：不是全部放棄 B 類股票，如打底格局靚仔而又突破，還可一博，只不過資金佈局上，A 類應佔組合 8 成，B 類最多佔 2 成或更少。

曹仁超 ﹕樓市若轉勢 可跌6年 租金回報僅2厘 見頂信號

人稱曹Sir的知名投資評論家曹仁超（原名曹志明），自稱八成財富來自投資，一早已可以「上岸」，現時工作只為興趣和慈善目的。曹仁超最近出了新書《非富不可》，教導年輕人正確的投資觀念。他認為，現時樓價高企，年輕人不用急於置業，而應儲錢靜待入市時機。

曹Sir接受訪問指出，政府一再出招，遲早可以改變香港樓價方向（政府有能力壓低樓價，反而托高樓價就比較困難，這方面可參考日本政府例子及2008年起美國政府的例子），再加上香港樓價已上升了9年（圖），一旦樓價改變方向，回落期可長達6年。如要投資不妨可買收租股，部分收租股有4厘息；今時今日物業租金回報率只有2厘，通常2厘息是物業見頂信號。

曹仁超指出，由2003年9月特區政策推出「孫九招」，大舉降低本港土地供應、樓價自然上升至今，已經9年了。過去香港最長一次樓價上升期從1984年7月開始，當時中英政府在聯合聲明達至初步協議，加入「每年賣地50公頃」條款，令本港樓價反覆上升到1997年7月，上升期長達13年。

除這次外，香港樓價上升期最短3年，一般是5年到7年，連續上升9年則甚為少見。「沒有人事先知道樓價何時見頂，目前樓價只能用『夕陽無限好，只是近黃昏』來形容。樓價調整期1997年之前需時3年，1997年8月至2003年7月那次是6年，這次如樓價下調，（我）擔心需時6年。」

曹又表示，一般投資者（包括樓宇買賣者）不是太早入市，便是太早獲利回吐，理由恰恰是他們自以為較「市場」更聰明，忘記了做投資應該追隨趨勢直到趨勢改變為止。為何每天都擔心趨勢明天會出現改變？

「資金沒出路」 非買樓理由

不少人以「資金沒有出路」為由買「磚頭」，對此曹Sir並不認同。「2000年那時叫人不要再投資科網股，當年不肯賣出科網股的人，理由就是認為賣出後『資金沒有出路』，卻忽略了金價已開始上升。2007年10月叫人賣出港股，那時溫家寶已講明沒有港股直通車計劃，不少人仍不肯賣出，理由又是『資金沒有出路』。那時金價每盎司650美元，今天是1700美元。說資金沒有出路的人只是沒有遠見，他們見不到其他值得睇好的項目而已。李嘉誠手上有1000億港元，他從來不說資金有沒有出路，為何一般人只有一千幾百萬元，反而認為資金沒有出路？」

樓價與通脹 關係不密切

也有人認為，美國推出QE3（第三輪量化寬鬆措施），因此通脹會惡化，所以要買樓來抗通脹。曹Sir分析道，通脹成因有三：（一）貨幣供應上升；（二）物品或服務供應不足；或（三）貨幣流速上升。「1990年起日本政府大量增加貨幣供應，但日圓匯價由1985年到1994年大幅上升，令外國物品大量湧入日本市場競爭，過去22年日本接近沒有通脹。2008年起為對抗金融海嘯，美國政府大量增加貨幣供應，因金融資產價格下跌，銀行被迫收縮信貸令貨幣流速下降，形成美國在貨幣供應大增，同時卻樓價大跌。最近兩年，全球食物價格上升，是因天氣轉差，而非因為全球貨幣供應上升。」


曹Sir指出，樓價升降同通脹關係不大。1974年那年，石油漲價引發惡性通脹，香港CPI升幅超過10%，同年香港樓價下跌30%（住宅樓價由每呎150元跌至每呎100元）。
他認為，影響樓價的因素主要有三：

（一）政府土地政策（例如1997年7月的八萬五房屋政策及2003年9月的孫九招）；
（二）人均收入一旦進入3000美元到6000美元一年，會掀買樓潮；
（三）人均收入上升至3萬美元一年，買樓熱潮便冷卻。

低息期無人知何時結束

一些人買樓，皆因美國聯儲局表示低息期可延至2015年底。曹Sir表示，在2008年底美元利率降至0.25厘時，他已指出這次低息期將長期化。至於低息將何時結束，沒有人可以事先知道。「本人只是分析員而非預言家，『從來不作預測』乃本人一向遵守的格言，因為世上95%的預測，事後皆證明不準。只能說這段低利率期十分長，應超過大部分人的估計。」

至於現時買樓是否合理？「世上無合理和正確這回事，一切都由時機（Timing）決定、即三個W：when, where, what。如在錯誤地方、錯誤時期，或錯誤項目上作投資都是死罪。何時買賣黃金、股票、房地產才最重要。」


明報  08112012

投資是「練心」遊戲

近日慧雅跟一名教師朋友談到本港的教育問題，並提到政府近年的殺校行動帶來不少問題，譬如早前報章便報道，有一名因政府殺校而失業的教師，在失業後一直從事投資，但因為投資失利，因而欠下朋友金錢，最後決定自盡。一時之間，這令慧雅好生感慨。
慧雅碰過不少在工作上不如意的朋友，最後決定以投資為生，希望可以錢搵錢。理論上，這不是行不通，不過在實行方面，這並不是那麼容易，其中最難之處相信便是紀律，但這不是一件簡單的事情。

「合理」價格只在理論存在

另一方面，慧雅覺得傳媒和社會似乎經常有意無意地傳達，投資是一個聰明的人才會勝出的遊戲，賺錢令人很有英雄感。記得慧雅曾打趣地跟友人說，大眾有這種想法，代表財經界在「巿場推廣」方面做得很好。慧雅又提到，經濟政治消息的好處，是它們會經常變動和幾乎怎麼詮釋也可以，從解畫的角度看，「實用率」很高，而且聽起來又好像很高檔。

投資是一項練心的遊戲，最重要是明白這遊戲的本質。有些人很沉醉於「買中」所得的英雄感，但慧雅一直認為，投資者是要能克服這種「心理幻象」，才可在投資造詣上再上一層樓。基本上，追逐價格上的波動是很費神的，而且邊際上的價格變動，是可以沒有什麼準則的。嚴格來說，所謂合理價格只是在理論上存在。巴菲特的師父葛拉漢說得對，在邊際上，股價要麼就是反映最貪婪的買家的買價，要麼就是反映最恐慌的賣家的賣價，那它又怎可能是合理價呢？

施慧雅  明報 01112012

樓房供應規律

政府辣招之下如何自處

 

 

上星期五政府高調公佈兩項樓市「需求管理」措施，包括將額外印花稅(SSD)稅率普遍提高5%，將年期延長至三年；以及針對非香港永久性居民及以公司名義購買住宅物業徵收「買家印花稅」15%。

 

市場第一個回應是元朗某新盤原本打算星期六正式開售，為了趕在午夜新措施生效之前賣樓，即時開售。報載很多國內買家當晚專程飛車來港買樓，場面熱鬧，不過翌日措施生效，售樓處即時水靜河飛。

連日來各方都對這些措施作出評論，有人認為有效，有人認為無效，這些都有待觀察後市才有定論，但是站在一般市民的角度，知道如何決策方為重要。筆者將新措施下的市況總結為兩條數式：

數式一：2012+3=2015

新的SSD由綁兩年變為綁三年，即是現在買樓的話，要到2015年才免交SSD，而且稅率加5%，即是就算持有物業兩年零十一個月都要交樓價的10%，相信都難以偷步賣樓，換句話講現時買樓的話，就要2015年下半年才可以出售。

美國聯儲局承諾的低息期已延至2015年，雖然之後不一定就是加息，但市場會預期到時有利率上升風險。現在買樓的話，就要被迫承受這個風險，且不說到時樓價是升是跌，供貴樓的機會就存在了！

數式二：2012+4-1=2015

運輸及房屋局最近公佈截至2012年9月30日住宅的施工量及落成量，筆者觀察到施工與落成有四年時差，所以將施工量順延四年，就知道未來樓宇的落成狀況，筆者將最新的數據列在下圖：

施工量下跌的趨勢，已經在2008年結束，由2009年開始，施工量已經反覆上升，截至今年的首三季已有16,100個單位施工。2008+4=2012，可以推測出落成量已於今年見底，並於未來幾年節節上升。

既然政府對於「供應管理」已無能為力，發展商的建築進度才能左右供應，筆者在之前的網誌已列出未來幾年五大發展商的建樓進度，都是顯示未來數年供應會陸續增多。發展商往往在樓宇落成之前一年出售樓花，即是說這些物業到時將會流出市場。2012+4-1，就是實質住宅供應大幅增加的時間。至於再遠期會不會因為新市鎮發展及填海受阻而後勁不繼，那是後話。

當前住宅市場的盛況，是基於貨幣及信貸大增之下，遇上多年少見的供應緊拙，正如某大發展商所說：「多年來從來未見過那麼多利好因素一齊出現。」筆者不是說樓價將會大跌，只是希望提醒大家，在利好因素漸漸退色，物業回報率低企，而政府及銀行漸漸收緊之下，現在還是不是買樓的適當時機？

脫苦海 Yahoo 30102012

買樓發達 ?

80後女炒家莫惠芬﹕恐慌時入市 樓市現過熱應減磅

現代新女性首要學的，不是打扮，而是投資。《投資買樓賺錢筆記》作者、亞洲青年企業家聯盟副主席莫惠芬自覺不是美女，當年巧遇才俊男友後，決心儲錢買樓結婚，結果順利出嫁之餘，還意外踏上投資物業的成功之路。她現時手持6個物業，又開講座教人投資。她認為，年輕女性應學會儲蓄，為日後的機會儲夠「彈藥」，甚至應該多認識政治，才是成功的投資之道。

現時28歲的莫惠芬，認為投資一定要有勇有謀。勇，就是有入市的勇氣，「在別人恐懼的時候進取，別人進取的時候就要懂得恐慌。2009年初我開始投資，主力投資較低水的市場，當時樓價跌得殘，紅磡海濱南岸正因為金融海潚而有200多個單位撻訂，發展商決定以2007年售價減32%將所有單位重推，加上我心怡的單位可享永遠全海景，所以我認為正是人棄我取的時候，由睇樓到決定入市，只是用了3天時間，結果樓價很快就再次向上，證明我當時沒有看錯。」

首次置業九成半按揭 保留資金供樓

「另一次就是今年5月，很多人都擔心梁振英 上場會令樓價大跌，但我當時覺得物業市場是香港重要經濟支柱，所以認為新特首不會大力打擊樓市，加上香港仍有很大的購買力在過去一直抑壓着沒有爆發出來，所以我當時預期下半年樓價仍有5%的升幅，結果單是8至9月期間，樓價升幅已達到5%。」

有勇，亦要有謀。莫惠芳購入海濱南岸的單位時，和丈夫手持約70萬元現金，本可做兩成首期，但因金融海潚爆發後仍驚魂未定，所以只承做九成半按揭。一來是由於當時息口低，加上她的丈夫任職教師，入息穩定，屬於銀行的受歡迎顧客群，故可輕易獲批較高的按揭承數。二來是考慮到一旦失業，仍有大筆資金可用作供樓和生活開銷之用，不用擔心因失業而在短時間內令物業斷供。

料樓價將「喘氣」 部分資金轉投股市

結果她沒有失業，更因「及時上車」而踏入買樓投資之路，其後她輾轉以丈夫的名義購入多個住宅單位，就正是因為丈夫職業較穩定，可承做更多的按揭。不過，莫惠芬表示，因為擔心未來息口有機會大幅上升，現時再入市已不敢借太多按揭，會按照政府的指示只借四成。而且已不敢作太進取的樓市投資。「現在人人都認為樓市會再升，市場的氣氛很熾熱，所以我開始覺得恐懼，加上樓價已經到了比較高的水平，所以估計未來樓市會出現喘氣位，有調整的機會，故日前售出的一個單位，將資金投入較為低水的股票市場。以前我在樓市和股市的投資比例是九比一，現時是七比三，但我仍覺得未來樓價將穩步向上，所以覺得會德豐（0020）、金朝陽（0878）和領匯（0823）等地產收租股，將是比較理想的股票。」

莫惠芬續稱，即使現時入市買樓，也只會購入低市價10%至15%的物業，「其實這類單位並不難找，只要有耐性也是可以找到的。其次，就是主攻大單位物業，雖然近年政府密密推地，但目的主要在於協調上車人士，所以未來的新供應中，以細單位為主，大單位將會較為保值，升值潛力亦會比較高，其次，就是選擇租金回報率較高的物業，我現時只會考慮回報率達5厘以上的物業。」

認識政治大氣候 助掌握市况

近兩年政府為壓抑炒風，頻頻出招為樓市降溫，不過樓價至今仍在不斷攀升，令人懷疑政治壓制的成效。莫惠芬認為，投資一定要多認識政治環境，雖然兩者看似關係不大，但其實互相影響，甚至是香港以外的政治亦要有所認識，才能了解整個經濟的大氣候。

「樓市和經濟的走勢，其實很視乎政治和當權者的取態，如當年曾蔭權（上屆特首）推出活化工廈政策，就令工廈的價值飈升，所以投資者一定要多留意政府的施政。我現在很關心美國大選的情况，因為有機會影響未來的息口走勢，所以不要只看經濟的數據和本地情况，其實任何的消息都會影響市場的走勢。」

明報 20121025